明年樓市睇淡

近日和友人談起地產商都在放盤，討論樓價升跌問題。尤其歐美將放水引起通漲。
我答樓價會跌。因為樓價高低最終取決於購買力及供求。譬如過去十年，香港通漲都在低水平 (>5%)，但樓價卻一直向上。反之近月通漲至6+%，樓價卻回軟。所以我們實要研究歐羅危機對購買力的影響。
首先大家都相信歐羅會發行共同債券去支付/購買現時已發行的歐豬債券。這批債券數量最少有十萬億，否則不足付償即將到期之歐豬債。但息率不會十分低因為大家到知問題其實還未解決，而且歐羅會有貶值風險。
由於只是用債償債，市場銀根並無增加。並由於債息增加，歐洲無風險息差亦應增加令貸款成本上升使負財富現象出現。歐洲經濟會出現衰退。
同時美國絕不會任由美元升值，必會立時QE。可是由上一次QE看到，錢並不會流到消費者手上。加上Basel III的新增資本規定，銀行寧可減債也不會把資金借出。美國這時沒有了歐洲這個買家，中國消費者又未能取代歐洲，美國經濟蹤使不衰退也會半死不活。
那麼中國呢？大家都期待下年中國領導人換屆後會放鬆RRR。但放鬆RRR甚麼人會借到錢呢？照我看還不是到了國企或是有背景民企及地方政府。就看剛剛拍賣完的地方債，3-5年期息率3%左右，牽頭都是建行等大行。但今日國內3-5年定期儲蓄息率都在5%以上。基本上是國有銀行送錢比地方政府。而且國內高通漲問題，RRR放鬆也會是非常慢。中小企和普通平民百姓要跟銀行借錢將還是十分困難。同時美國重返亞太區，必迫人民幣升值。可是中國大部份出口還是低端制品。加上中國政府每年硬性增加最低工資20%基本上是自制通漲。失去了歐洲訂單的工廠再面對人民幣升值及通漲，明年經營環境更加惡劣。
所以明年全球購買力應該下降。買樓還是等一下。